基础设施公募REITs来了
2021-07-23
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一文读懂基础设施公募REITs

 

REITs,这一金融名词今年以来密集出现在公众视野。

 

公募REITs在首批9只产品平稳上市之后,在制度层面又迎来重大进展。近日,发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号,下称“958号文”),就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等进一步提出指导意见,市场有望迎来更多的公募REITs产品。

 

那么到底什么是REITs?和一般金融产品相比,该类产品有何特点?公募REITs的风险收益情况如何?且听小申一一道来。

 

Q:什么是REITs

AREITs中文翻译为不动产投资信托基金,是一种不动产证券化产品。它通过发行基金,集合公众投资者资金,由专业机构进行投资和管理,投资于不动产,并将不动产的收入以派息的方式分配给投资者,是一种具有较高流动性的不动产投资产品。

 

QREITs的风险高么?

A目前我国将要发行的主要是针对基础设施的REITs,包括物流、产业园区、电力、水务、高速公路等基础设施。我国基础设施公募REITs投资于成熟的收租型物业,不能投资于其他产业,也不能投资于不动产的开发,而且一般都规定收入的主要部分用于分红。

 

Q:和其它金融资产相比收益如何呢?

AREITs的收益/风险特性介于股票和债券之间,但与这两者的相关度均不高。故而,许多投资者将 REITs视为股票、债券、现金以外的又一类资产,并乐于将其加入投资组合以分散风险。

 

QREITs产品怎么分类呢?除了公募也有私募吗?

A:我国目前REITs主要有两类产品。一种是私募发行的类REITs,从其名称中我们可以看出,这种产品类似REITs但是非真正的REITs。绝大部分类REITs仅合格投资者可进行投资。另一种就是基础设施公募REITs,是在二级市场进行证券交易的产品,具有较强流动性,是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。而在证券持有的底层资产管理方面,可以进行主动管理,调整租约、新增投资或出售物业等。

 

Q:如何参与公募REITs的投资呢?

A:基础设施公募REITs发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。专业机构投资者参与基础设施REITs基金份额认购可通过战略投资者配售、网下认购、公众投资者认购的方式参与,而普通投资者仅可通过参与公众投资者认购的方式直接认购份额。此外,公募REITs上市后,投资者均可通过在二级市场交易和购买机构的REITs产品参与基础设施公募REITs投资。

 

Q:战略配售有什么要求?

A:战略配售的配售对象仅可为产品原始权益人或其同一控制下的关联方以及其他符合相关监管要求的专业机构投资者。

 

Q:个人投资者能参与战略配售吗?

A:如果个人投资者想参与战略配售的话,可以购买机构发行的符合特定投资目的的公募证券投资基金、公募理财产品和其他资产管理产品等相关产品。但要注意的是,参与战略配售的原始权益人及关联方的20%份额锁定期不少于60个月,20%以上的份额锁定期不少于36个月,其他机构投资者的份额锁定期不少于12个月。如果参与战略配售的话,那你所购买的份额至少十二个月内是无法出手的。

 

 

风险提示:基金有风险,投资需谨慎。基金过往业绩不构成对本基金未来业绩表现的保证。上述数据仅是对市场表现的统计以及相关市场观点,不作为任何投资建议,不代表对未来市场表现和相关板块基金产品未来投资收益的保证。观点和预测仅代表当时观点,今后可能发生改变。基金管理人不保证基金一定盈利,也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现,基金管理人管理的其他基金的过往业绩及其评级并不预示本基金的未来业绩表现。投资者购买基金前请详细阅读基金合同和招募说明书。